Los dos conceptos generales de un flujo de Caja Privado.
Cuando se evalúa desde un punto de vista de la empresa, se distinguen dos conceptos o flujos distintos el primero denominado Flujo Operacional y el otro Flujo de Capitales.
Flujo Operacional: Este flujo mide las entradas y salidas contables de un negocio teniendo en cuenta sólo los movimientos necesarios para la operación y tiene sentido porque determina el pago de impuestos por parte de los socios de la empresa.
Flujo de Capitales: Este flujo incluye los movimientos reales de dinero que no se incluyen en el flujo operacional por no constituir renta. Los más importantes son Inversión fija, Prestamos, amortizaciones del préstamo, Capital de Trabajo, Recuperación capital de trabajo, Aportes y retiros de capital, y el valor residual, que corresponde al remante de la inversión. También se incluye en este último concepto (VR) la plusvalía de terrenos, que normalmente aportan un ingreso cierto a este flujo debido a que son un recurso escaso e históricamente suben de valor.
Sim embargo, hay que tener cuidado, no se debería considerar la plusvalía como un ingreso atribuible al proyecto y, por lo tanto, lo más prudente seria realizar una sensibilidad; la primera incluyendo la plusvalía del terreno y otra sin este beneficio.
Esto tiene como objeto evaluar cuanto podría distorsionar la verdadera rentabilidad del proyecto (VAN), o entregar información no precisa a los tomadores de decisión.
El énfasis al evaluar Proyectos de Inversión debe estar puesto en la claridad, que contempla variar aquellos valores inciertos o que no son parte de negocio y observar si tal variación modifica las decisiones por tomar.