Cálculo de Dividendo en un Crédito Hipotecario.
Entre mis primeros trabajos en el Banco, que ahora recuerdo con cariño, fue determinar el dividendo para operaciones de venta de Inmuebles. La importancia de saber calcularlo es clave para tomar la decisión para determinar antes de comprar una propiedad mediante un crédito hipotecario y además posteriormente para revisar el dividendo determinado por los sistemas de las Instituciones Financieras.
Si estás pensando tomar un crédito hipotecario para comprar una propiedad, Puedes obtener financiamiento en el sistema financiero para una vivienda nueva o usada, por hasta el 90% del menor valor entre la Tasación y el precio de venta de la propiedad, por lo general se financia el 80% y 85%.
Puedes elegir las siguientes opciones de tasa en UF:
Tasa Fija durante todo el período del Crédito.
Tasa Fija Mixta en dos periodos (Tasa Fija por los 3 o 5 primeros años y Tasa Fija por el resto del periodo, dependiendo del plazo total solicitado).
Tasa Variable (Tasa Fija por 3 o 5 años, y variable año a año desde el 4° o 6° año, respectivamente).
Tus ingresos mensuales determinarán tu capacidad crediticia. Los bancos suelen no entregar un crédito cuyo dividendo sea equivalente a más de 30% de tus ingresos mensuales, no obstante, lo determinará el perfil de Riesgo que presentes.
El monto del dividendo depende tres factores.
1. El monto del crédito solicitado: Mientras más alto el crédito que solicites, más alto será el dividendo, el sistema ofrece financiar hasta el 90% del menor valor entre la Tasación y el precio de venta de la propiedad.
2. La tasa de interés: A mayor tasa de interés, mayor será el dividendo que pagarás, el que estará compuesto por la amortizando al capital adeudado y los intereses que pagarás. Actualmente las tasas de interés presentan el siguiente rango, Minina 2,10% hasta 4,75%
3. La duración del crédito: El sistema financiero ofrece créditos hasta 40 años, dependiendo de la edad que tengas.
El siguiente ejemplo es para un crédito hipotecario con tasa fija.
Supongamos una operación con los siguientes datos:
Precio de venta UF 6.000.- Contado 20% UF 1.200, Saldo por pagar UF 4.800.- Tasa interés 3,5 Nominal anual, Plazo 20 años.
Paso 1: Convertir la tasa anual en tasa mensual.
La tasa de interés indicada es anual, mientras que el dividendo que pagamos es mensual, Por lo tanto, necesitaremos convertir la tasa anual de crédito hipotecario en tasa mensual
Utilizando la siguiente fórmula
1) i(m) = ((J +1)) ^(1/m))-1. En este caso es: ((0,035 + 1) ^ (1/12))-1 = 0,0028709
Donde:
J: es la tasa nominal anual.
m: los meses del año.
Tasa Mensual: i = 0,28709%
Paso 2: Calcular el número de periodos de nuestro crédito
En este caso son 20 años, por lo que las cuotas mensuales son 240 (20* 12 meses).
n= 240
Paso 3: Calcular el dividendo del crédito
Ya teniendo el número de periodos del crédito y la tasa de interés mensual, podemos calcular el dividendo a partir de la siguiente fórmula.
1) (Préstamo/((1-(1+im)^-n)/ im))
2) Si ocupamos Excel para determinar el dividendo debemos ocupar la siguiente fórmula =PAGO (Tasa mensual, plazo, Crédito)
En este caso= (4.800/ ((1-(1+ 0,0028709) ^ -240 ) / 0,0028709))= UF 27,703
Es importante considerar que este dividendo no incluye la prima del seguro de desgravamen, el que será exigido para otorgar el crédito y opcionalmente seguro de incendio u otros. Estos montos deben ser sumados al monto de tu dividendo que se paga cada mes, y conforman finalmente el CAE
Las operaciones de créditos hipotecarios incluyen gastos adicionales denominados gastos operacionales que consisten al menos en los siguientes conceptos:
1. Gastos de primera tasación del inmueble hipotecado
2. Estudio de títulos y redacción texto de escritura.
3. Gastos notariales.
4. Impuestos de timbres y estampillas.
5. Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Finalmente les comparto la tabla de amortización de la deuda, la quede ser entrega por la institución financiera que entregue en crédito.
Dividendo Interés Amortización Saldo
1 $27,703 13,7803 13,9225 4.786,08
2 $27,703 13,7403 13,9624 4.772,12
3 $27,703 13,7003 14,0025 4.758,11
4 $27,703 13,6601 14,0427 4.744,07
5 $27,703 13,6197 14,0830 4.729,99
6 $27,703 13,5793 14,1235 4.715,86
7 $27,703 13,5388 14,1640 4.701,70
8 $27,703 13,4981 14,2047 4.687,49
9 $27,703 13,4573 14,2455 4.673,25
10 $27,703 13,4164 14,2864 4.658,96
11 $27,703 13,3754 14,3274 4.644,64
12 $27,703 13,3343 14,3685 4.630,27
13 $27,703 13,2930 14,4098 4.615,86
14 $27,703 13,2517 14,4511 4.601,41
15 $27,703 13,2102 14,4926 4.586,91
16 $27,703 13,1686 14,5342 4.572,38
17 $27,703 13,1268 14,5760 4.557,80
18 $27,703 13,0850 14,6178 4.543,19
19 $27,703 13,0430 14,6598 4.528,53
20 $27,703 13,0009 14,7019 4.513,82
21 $27,703 12,9587 14,7441 4.499,08
22 $27,703 12,9164 14,7864 4.484,29
23 $27,703 12,8740 14,8288 4.469,46
24 $27,703 12,8314 14,8714 4.454,59
25 $27,703 12,7887 14,9141 4.439,68
26 $27,703 12,7459 14,9569 4.424,72
27 $27,703 12,7029 14,9999 4.409,72
28 $27,703 12,6599 15,0429 4.394,68
29 $27,703 12,6167 15,0861 4.379,59
30 $27,703 12,5734 15,1294 4.364,46
31 $27,703 12,5299 15,1729 4.349,29
32 $27,703 12,4864 15,2164 4.334,07
33 $27,703 12,4427 15,2601 4.318,81
34 $27,703 12,3989 15,3039 4.303,51
35 $27,703 12,3549 15,3478 4.288,16
36 $27,703 12,3109 15,3919 4.272,77
37 $27,703 12,2667 15,4361 4.257,33
38 $27,703 12,2224 15,4804 4.241,85
39 $27,703 12,1779 15,5249 4.226,33
40 $27,703 12,1334 15,5694 4.210,76
41 $27,703 12,0887 15,6141 4.195,15
42 $27,703 12,0438 15,6590 4.179,49
43 $27,703 11,9989 15,7039 4.163,78
44 $27,703 11,9538 15,7490 4.148,03
45 $27,703 11,9086 15,7942 4.132,24
46 $27,703 11,8632 15,8396 4.116,40
47 $27,703 11,8178 15,8850 4.100,52
48 $27,703 11,7722 15,9306 4.084,58
49 $27,703 11,7264 15,9764 4.068,61
50 $27,703 11,6806 16,0222 4.052,59
51 $27,703 11,6346 16,0682 4.036,52
52 $27,703 11,5884 16,1144 4.020,40
53 $27,703 11,5422 16,1606 4.004,24
54 $27,703 11,4958 16,2070 3.988,04
55 $27,703 11,4492 16,2535 3.971,78
56 $27,703 11,4026 16,3002 3.955,48
57 $27,703 11,3558 16,3470 3.939,13
58 $27,703 11,3089 16,3939 3.922,74
59 $27,703 11,2618 16,4410 3.906,30
60 $27,703 11,2146 16,4882 3.889,81
61 $27,703 11,1673 16,5355 3.873,28
62 $27,703 11,1198 16,5830 3.856,69
63 $27,703 11,0722 16,6306 3.840,06
64 $27,703 11,0244 16,6784 3.823,38
65 $27,703 10,9765 16,7262 3.806,66
66 $27,703 10,9285 16,7743 3.789,88
67 $27,703 10,8804 16,8224 3.773,06
68 $27,703 10,8321 16,8707 3.756,19
69 $27,703 10,7836 16,9191 3.739,27
70 $27,703 10,7351 16,9677 3.722,30
71 $27,703 10,6864 17,0164 3.705,29
72 $27,703 10,6375 17,0653 3.688,22
73 $27,703 10,5885 17,1143 3.671,11
74 $27,703 10,5394 17,1634 3.653,94
75 $27,703 10,4901 17,2127 3.636,73
76 $27,703 10,4407 17,2621 3.619,47
77 $27,703 10,3911 17,3117 3.602,16
78 $27,703 10,3414 17,3614 3.584,80
79 $27,703 10,2916 17,4112 3.567,39
80 $27,703 10,2416 17,4612 3.549,92
81 $27,703 10,1915 17,5113 3.532,41
82 $27,703 10,1412 17,5616 3.514,85
83 $27,703 10,0908 17,6120 3.497,24
84 $27,703 10,0402 17,6626 3.479,58
85 $27,703 9,9895 17,7133 3.461,86
86 $27,703 9,9387 17,7641 3.444,10
87 $27,703 9,8877 17,8151 3.426,28
88 $27,703 9,8365 17,8663 3.408,42
89 $27,703 9,7852 17,9176 3.390,50
90 $27,703 9,7338 17,9690 3.372,53
91 $27,703 9,6822 18,0206 3.354,51
92 $27,703 9,6305 18,0723 3.336,44
93 $27,703 9,5786 18,1242 3.318,31
94 $27,703 9,5265 18,1762 3.300,14
95 $27,703 9,4744 18,2284 3.281,91
96 $27,703 9,4220 18,2808 3.263,63
97 $27,703 9,3695 18,3332 3.245,30
98 $27,703 9,3169 18,3859 3.226,91
99 $27,703 9,2641 18,4387 3.208,47
100 $27,703 9,2112 18,4916 3.189,98
101 $27,703 9,1581 18,5447 3.171,43
102 $27,703 9,1049 18,5979 3.152,84
103 $27,703 9,0515 18,6513 3.134,19
104 $27,703 8,9979 18,7049 3.115,48
105 $27,703 8,9442 18,7586 3.096,72
106 $27,703 8,8904 18,8124 3.077,91
107 $27,703 8,8364 18,8664 3.059,04
108 $27,703 8,7822 18,9206 3.040,12
109 $27,703 8,7279 18,9749 3.021,15
110 $27,703 8,6734 19,0294 3.002,12
111 $27,703 8,6188 19,0840 2.983,03
112 $27,703 8,5640 19,1388 2.963,90
113 $27,703 8,5090 19,1937 2.944,70
114 $27,703 8,4539 19,2489 2.925,45
115 $27,703 8,3987 19,3041 2.906,15
116 $27,703 8,3433 19,3595 2.886,79
117 $27,703 8,2877 19,4151 2.867,37
118 $27,703 8,2319 19,4709 2.847,90
119 $27,703 8,1760 19,5268 2.828,38
120 $27,703 8,1200 19,5828 2.808,79
121 $27,703 8,0638 19,6390 2.789,15
122 $27,703 8,0074 19,6954 2.769,46
123 $27,703 7,9508 19,7520 2.749,71
124 $27,703 7,8941 19,8087 2.729,90
125 $27,703 7,8373 19,8655 2.710,03
126 $27,703 7,7802 19,9226 2.690,11
127 $27,703 7,7230 19,9798 2.670,13
128 $27,703 7,6657 20,0371 2.650,09
129 $27,703 7,6081 20,0946 2.630,00
130 $27,703 7,5505 20,1523 2.609,85
131 $27,703 7,4926 20,2102 2.589,64
132 $27,703 7,4346 20,2682 2.569,37
133 $27,703 7,3764 20,3264 2.549,04
134 $27,703 7,3180 20,3848 2.528,66
135 $27,703 7,2595 20,4433 2.508,21
136 $27,703 7,2008 20,5020 2.487,71
137 $27,703 7,1420 20,5608 2.467,15
138 $27,703 7,0829 20,6199 2.446,53
139 $27,703 7,0237 20,6790 2.425,85
140 $27,703 6,9644 20,7384 2.405,11
141 $27,703 6,9048 20,7980 2.384,32
142 $27,703 6,8451 20,8577 2.363,46
143 $27,703 6,7852 20,9175 2.342,54
144 $27,703 6,7252 20,9776 2.321,56
145 $27,703 6,6650 21,0378 2.300,52
146 $27,703 6,6046 21,0982 2.279,43
147 $27,703 6,5440 21,1588 2.258,27
148 $27,703 6,4833 21,2195 2.237,05
149 $27,703 6,4223 21,2805 2.215,77
150 $27,703 6,3612 21,3415 2.194,43
151 $27,703 6,3000 21,4028 2.173,02
152 $27,703 6,2385 21,4643 2.151,56
153 $27,703 6,1769 21,5259 2.130,03
154 $27,703 6,1151 21,5877 2.108,45
155 $27,703 6,0531 21,6497 2.086,80
156 $27,703 5,9910 21,7118 2.065,08
157 $27,703 5,9286 21,7741 2.043,31
158 $27,703 5,8661 21,8367 2.021,47
159 $27,703 5,8034 21,8993 1.999,57
160 $27,703 5,7406 21,9622 1.977,61
161 $27,703 5,6775 22,0253 1.955,59
162 $27,703 5,6143 22,0885 1.933,50
163 $27,703 5,5509 22,1519 1.911,35
164 $27,703 5,4873 22,2155 1.889,13
165 $27,703 5,4235 22,2793 1.866,85
166 $27,703 5,3595 22,3433 1.844,51
167 $27,703 5,2954 22,4074 1.822,10
168 $27,703 5,2311 22,4717 1.799,63
169 $27,703 5,1666 22,5362 1.777,09
170 $27,703 5,1019 22,6009 1.754,49
171 $27,703 5,0370 22,6658 1.731,83
172 $27,703 4,9719 22,7309 1.709,10
173 $27,703 4,9066 22,7962 1.686,30
174 $27,703 4,8412 22,8616 1.663,44
175 $27,703 4,7756 22,9272 1.640,51
176 $27,703 4,7097 22,9931 1.617,52
177 $27,703 4,6437 23,0591 1.594,46
178 $27,703 4,5775 23,1253 1.571,33
179 $27,703 4,5111 23,1917 1.548,14
180 $27,703 4,4446 23,2582 1.524,88
181 $27,703 4,3778 23,3250 1.501,56
182 $27,703 4,3108 23,3920 1.478,17
183 $27,703 4,2437 23,4591 1.454,71
184 $27,703 4,1763 23,5265 1.431,18
185 $27,703 4,1088 23,5940 1.407,59
186 $27,703 4,0410 23,6618 1.383,92
187 $27,703 3,9731 23,7297 1.360,19
188 $27,703 3,9050 23,7978 1.336,40
189 $27,703 3,8367 23,8661 1.312,53
190 $27,703 3,7681 23,9346 1.288,60
191 $27,703 3,6994 24,0034 1.264,59
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